大湾区楼市“降温”
2021年08月15日 08:46
来源: 中国经营网
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  “我就买在惠州大亚湾,2018年到现在三年没涨过,现在一调控更不会涨了,每平方米1.2万元,小区80%的业主都是深圳打工人。”8月9日一早,长期在深圳工作的购房者晓宇就关注到了惠州发布的房地产调控通知。

  当天,惠州市住房和城乡建设局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),限价限购八条细则全方位调控惠州楼市,调控力度空前。这是距7月29日住建部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市后,第二个发布调控政策的城市。

  《中国经营报》记者梳理发现,截至8月初,住建部已约谈或督导了近20座城市。其中大湾区包括广州、东莞、深圳、惠州等城市先后被约谈或督导,要求对热点城市房地产市场降温,加大调控和监管力度。点名之后,上述四城陆续火速升级调控。

  惠州住房与城乡建设局相关负责人告诉本报记者,惠州首次启动限购,在大亚湾、惠阳实行对外地客户的二套房限购,并表示日后还会根据市场情况,调整重点片区范围。

  广州克而瑞首席市场分析师肖文晓分析称,“一城一策”调控逐渐深入,广深楼市作为领头羊已现疲态,大湾区楼市基本呈逐渐降温之势,不过在经历了去年的土地供应大年后,今年湾区多个城市的商品住宅供地预计还会放量。

  惠州首次启动限购

  惠州是大湾区房地产的巨大成交市场。据乐居网统计,2021上半年大湾区九城共成交35万套新房,惠州拿下冠军,共网签约6.4万套,同比上涨6%,全市均价在1.3万元/平方米。其次是广州,网签6.1万套,为近五年第二高,同比大涨86%。

  楼市持续火热下,惠州政府被约谈。7月29日,住房和城乡建设部约谈惠州,并将其纳入房地产市场监测重点城市名单。约谈要求,各城市坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,切实履行城市主体责任,针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题,加大调控和监管力度,促进房地产市场平稳健康发展。

  8月9日凌晨,惠州交出了房地产调控的“答卷”,住建局发布《通知》,从房价地价联动机制、新房预售和价格备案、商品房销售、住房保障、打击炒房等八大方面全面加码楼市调控。

  控房价先控地价,和同样刚出台调控的金华一样,惠州也提出了建立完善房价地价联动机制,优化土地竞拍规则,实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式。

  实际上,惠州今年以来频频拍出高溢价地块。今年3月26日,惠州博罗县石湾镇一地块最终成交价5.8亿元,溢价率高达113%,并以8572元/平方米楼面价创下惠州新高。

  除了优化土拍规则,惠州也对房企拿地资格提出了新要求。《通知》规定,将超出“三道红线”、存在重大失信行为的房企拒之门外,不允许参与当地土地招拍挂。

  商品房价格备案管控一条中,惠州有史以来首度同时启用了限购、限价。值得关注的是,高价楼盘被要求进行价格评估,半年内如果平均折扣率低于95折,将对未推售房源备案价进行调降,强行要求高房价项目采取降价措施。

  此外,尤其引发关注的是,《通知》明确,重点片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房,“重点片区”指大亚湾经济技术开发区、惠阳区。

  此次限购的区域,不是作为主城的惠城而是惠湾区,这似乎也在意料之中。

  惠州大亚湾等临深片区承接着大量深圳的购房需求外溢。据贝壳研究院调研,惠州商品房市场客户约80%来自深圳。惠民之家数据显示,当前大亚湾区的平均房价已高达15144元/平方米,惠阳区为14885元/平方米。而作为城市主城区的惠城区房价却只有13949元/平方米。

  今年深圳地铁将通惠州的消息,再次推动惠州房价上涨。国家统计局数据显示,今年6月,惠州新房房价环比和同比分别上涨0.5%和6.3%。

  不过,此次惠州限制外地户口购买二套房的政策影响或许仍待观察。记者曾在今年走访惠州大亚湾,不少住宅阳台上齐刷刷地挂着“业主急售”的横幅,成为当地特殊的风景线。有海景房业主称,“按五年前60多万元的原价挂了一年,无人问津。”

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,惠州本地需求太弱、人口太少,但楼市成交量全省第一,靠的就是巨大的供应量和深圳外溢出来的需求。他指出,此次调控,目的就是要降低惠州对楼市的依赖。

  实际上,由于惠州楼市投资性需求占比高,加之供给量居全省之首,其库存量也居高不下。惠州中原战略研究中心的数据显示,截至2021年6月底,惠州新房最新库存为1524.76万平方米,同比上升8%,平均去化周期为14个月,去化周期连续7个月上升。

  李宇嘉表示,大体量供应是惠州楼市的优势,也是纾解深圳需求的海绵垫,把这个利用好了,深圳楼市就能稳定,惠州楼市也可以持续发展。

  东莞今年五次出台调控政策

  大湾区的另一个热门城市东莞,从去年年中到现在,一直处于不断发布楼市调控政策状态。

  为进一步落实近期国家“房住不炒”“一城一策”的政策要求,8月2日凌晨,东莞住建局等8部门联合发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》。内容包括:法拍房纳入限购;对意向购房人数超出上市房源套数一定比例的楼盘实行公证摇号选房、积分排序选房等;将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年;热点楼盘住宅限售期限由取得不动产权证后3年延长到5年;建立二手住房成交指导价发布机制等。

  这是东莞2021年来第五次发布调控政策,此前一次是7月9日,从调控密度上看,全国其他热点城市无出其右。

  持续收紧的调控对市场成交造成了一定影响。据乐有家监测数据,2021年上半年东莞二手房网签已不足万套,同比下跌29.8%。

  不过,虽然市场成交下降,东莞房价却是稳步上涨。2021年上半年二手房成交均价上涨至2.40万元/平方米,同比上涨22.4%。市场高热下,东莞被约谈并列入房地产市场监测重点城市名单。

  为了给二手房市场降火,东莞最新的调控政策提出,建立二手住房成交指导价发布机制,引导商业银行合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险,并加大对虚高挂牌价乱象的整治力度。

  要求各房地产经纪机构和房地产销售服务人员下架虚高价格房源,不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于本市二手住房成交指导价的挂牌价格。

  美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,建立二手房成交指导价制度,从对市场实际影响力度及时间长度来看,预计短期内政策的杀伤力最显著。

  “两地‘养社保’买房的路子被堵死了。”8月4日,新政发布后的第三天,东莞塘厦某楼盘业主在办理商品房一手办证的业务中,申请被退。根据线上办理截图,退件原因显示,接有关部门通知,存在违法参保,暂缓办理相关登记业务。该业主咨询房管局,对方称违法社保不能在东莞买房,具体跟开发商协商。

  此前,大量不具备东莞购房资格的购房者,通过落户、购买法拍房、公司购房等方式曲线买房。新政下,深圳、东莞两地同时缴纳社保拿“房产证”的违规操作已经受阻。

  调控明确,购房人弄虚作假骗取社保证明购买商品住房的,一经查实,撤销其合同备案,已办理不动产登记的,按规定更正撤销。自撤销合同备案或更正撤销不动产登记之日起5年内禁止购买商品住房。

  广州黄埔叫停人才购房

  与东莞同一天,广州也再度给楼市调控政策打补丁。8月2日晚,广州黄埔区住建局发布《关于取消人才住房政策的通知》,打响了广州下半年楼市调控的“第一枪”。

  时间回到2019年底,广州南沙、花都、黄埔三大片区相继以人才引进的名义放松限购政策。黄埔区规定,在区内连续工作半年以上即可享受购房不受户籍限制的待遇,而持有广州市人才绿卡或经评定后,其父母、配偶父母、成年子女均可在黄埔区范围内购买 1 套商品住房。

  宽松的购房政策使黄埔区成为过去一年来的“网红区域”。中原地产数据显示,2021年上半年,黄埔区新房成交量为9103宗,同比涨幅为78%;新房均价为34417元/平方米,而去年同期的均价还不足30000元/平方米。

  4月8日,广州成为唯一一个被住建部约谈的一线城市。4月,广州进入密集调控期,先是重新对新房限价、将人才购房限售年限从两年延长至三年,并且抬高了人才购房的门槛,再将9大区的个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

  直到8月2 日,在实施人才购房政策一年半后,广州彻底关上了黄埔区人才购房的“绿色通道”。

  李宇嘉认为,广州住房不应该和人才挂钩,其中违规操作空间太大。他表示,“没有绿卡的养社保,半年就有购房资格了。”黄埔房价之所以涨幅惊人,靠的就是外地投资客。

  实际上,4月开始,广州市场开始转冷,再加上今年以来金融方面的管控,房贷收紧、严查经营贷和首付款来源,市场进入拐点。

  克而瑞8月6日数据显示,2021年7月广州一手住宅网签7452套,同比减少13.8%;成交面积达80.24万平方米,同比减少15.58%;一手住宅成交金额为272.65亿元,环比下跌11.74%,仅高于今年2月份。

  “由于大湾区是国家的重点发展区域和经济驱动引擎之一,市场还是会被长期看好。”广东省房协专家委员龙斌认为,“上半年国家贷款收紧,利率上行,地方实行严格限价政策,大湾区楼市已基本呈逐渐降温之势。”

(文章来源:中国经营网)

文章来源:中国经营网 责任编辑:DF142
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